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38100 Braunschweig, Schuhstr. 42/43

AG Braunschweig, Az. 113 C 3179/12 | Wohnungsmietrecht

Urteilsanmerkung von Rechtsanwalt Lars Kukowski

Bitte beachten Sie unseren Haftungsausschluss


Nichtamtlicher Leitsatz:
Ein Vermieter kann durch Aufgabe von Mietflächen nicht den Verteilungsmaßstab für die Umlage der Nebenkosten zu Lasten der übrigen Wohnungsmieter ändern.


Kommentar von RA Kukowski
Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde:

Die Kläger hatten von dem Beklagten eine Wohnung in Braunschweig gemietet. Nach der Regelung im Mietvertrag sollten die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß Heizkostenverordnung und die übrigen Betriebskosten „nach Wohn- oder Nutzfläche“ verteilt werden.

Für die Jahre 2010 und 2011 fielen die Nebenkosten plötzlich deutlich höher aus als in den Vorjahren. Die Kläger verglichen die Nebenkostenabrechnung für diese Jahre mit den Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre und stellten fest, dass die angegebene Gesamtfläche des Hauses, auf die die Nebenkosten nach der Fläche der einzelnen Wohnungen verteilt wurden, unerklärlich gesunken waren.

Auf Nachfrage erklärte ihnen der Vermieter, dass er die Vermietung der Dachgeschosswohnung endgültig aufgegeben habe. Dadurch falle die Wohnfläche dieser Wohnung weg und die Kosten seien nur noch auf die Fläche der verbliebenen Wohnungen zu verteilen.

Nun hatte der Bundesgerichtshof (BGH) schon vor einigen Jahren entschieden, dass Kosten des Leerstands von Wohnungen vom Vermieter zu tragen sind (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05). Der Vermieter stellte sich jedoch auf den Standpunkt, dass es etwas anderes sei, wenn die Wohnung nicht nur vorübergehend leer stehe, sondern dauerhaft nicht mehr vermietet werde. Er habe die Wasser- und Heizungsleitungen zur Dachgeschosswohnung fachgerecht abklemmen lassen. Damit sei belegt, dass die Wohnung tatsächlich nie mehr vermietet werde.

Richtig ist, dass sich die Stillegung der Heizung auf die Verteilung der Heizkosten auswirkt: Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass nur ein Anteil von bis zu 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig verteilt werden darf. Ein Grundkostenanteil von mindestens 30 % wird hingegen gem. § 7 Abs. 1 Satz 5 der Heizkostenverordnung entweder nach Wohnfläche, nach Nutzfläche, nach umbauten Raum des gesamten Gebäudes oder nach umbauten Raum nur der beheizten Räume umgelegt. Da die Heizkostenverordnung zwingendes Recht ist, kann der Vermieter hier, wenn die Kosten bisher nch Wohnfläche oder umbauten Raum der beheizten Räume verteilt wurden, tatsächlich durch eine Reduzierung der Wohnfläche oder der beheizten Flächen eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erreichen.

Nicht nachvollziehbar ist jedoch, weshalb auch die übrigen Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllgebühren, Treppenhausreinigung, Winterdienst oder Allgemeinstrom plötzlich auf weniger Beteiligte verteilt werden sollen. Es ist schließlich allein die Entscheidung des Vermieters, ob er das Dachgeschoss als Wohnung vermietet, als Abstellraum nutzt oder leerstehen lässt. Diese Entscheidung darf nicht zu Lasten der Mieter gehen. Im vorliegenden Fall machte dies einen Unterschied zwischen einer Nachzahlung und einer Erstattung von Nebenkostenvorauszahlungen aus.

Da sich der Vermieter weigerte, das von den Mietern nach dem alten Umlageschlüssel errechnete Nebenkostenguthaben zu erstatten, sondern sie stattdessen aufforderte, noch eine Nachzahlung zu leisten, beauftragten uns die Mieter, eine Klage auf Rückzahlung des sich nach ihrer Berechnung ergebenden Guthabens zu erheben.

Obwohl angesichts des geringen Gegenstandswertes keine mündliche Verhandlung notwendig gewesen wäre, beraumte der zuständige Richter eine mündliche Verhandlung an, in der die rechtlichen Aspekte recht ausführlich kontrovers diskutiert wurden. Dabei ließ der Richter erkennen, dass er an für sich der Rechtauffassung des Vermieters zuneige, wenn sich die endgültige Aufgabe der Vermietungsabsicht dadurch nachweisen lasse, dass ein Beleg über das Abklemmen der Leitungen vorgelegt wird.

Im Ergebnis hat sich das Gericht jedoch von unserer Rechtsauffassung überzeugen lassen. Was die Gründe für den Sinneswandel waren, lässt sich der Urteilsbegründung leider nicht entnehmen, denn die dort aufgeführten Argumente hatte ich von Anfang an in meinen Schriftsätzen ausgeführt. Vielleicht hat ja doch der Hinweis, dass sich mit der Rechtsauffassung des Vermieters auch große Vermieterfirmen von Leerstandskosten in unrentablen, schlecht vermieteten Hochhaussiedlungen befreien könnten, den Richter nochmals zum Nachdenken bewogen.

Das Ergebnis, dass Änderungen der Gesamtwohnfläche nicht zu Lasten der Mieter gehen dürfen, die bereits vor der Änderung in dem Haus wohnten, ist jedenfalls überzeugend.


Autor:
Lars Kukowski
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
MRB Fachanwaltskanzlei
Schuhstr. 42/43, 38100 Braunschweig


Das Urteil:

Amtsgericht Braunschweig
113 C 3179/12

Im Namen des Volkes


Urteil


In dem Rechtsstreit



1.
2.
Kläger

Prozessbevollmächtigte zu 1, 2:
Rechtsanwälte Malz und Kollegen, Schuhstr. 42/43, 38100 Braunschweig
Gerichtsfach Nr. 71, Geschäftszeichen 00226/12

gegen

...

Prozessbevollmächtigte: ...

hat das Amtsgericht Braunschweig im Verfahren gem. § 495a ZPO am 25.03.2013 durch den Richter am Amtsgericht … für Recht erkannt:

  • Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 117,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.07.2012 sowie nebst 57,12 außergerichtlichen Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basizsinsatz seit dem 22.10.2012 zu zahlen.
  • Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
  • Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe

Die von dem Beklagten für die Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 dem Klägern erteilten Nebenkostenabrechnungen für die von den Klägern damals bewohnte Wohnung in Braunschweig, ...str. ... waren fehlerhaft. Die Kläger können daher einen zu viel berechneten Betrag in Höhe der Klagforderung zurück verlangen, §§ 535, 556, 812 BGB.

ln den Nebenkostenabrechnungen für diese beiden Abrechnungszeiträume hat der Beklagte nach den ursprünglich im Dachgeschoß vermieteten Wohnraum zurückgebaut worden ist, in den Abrechnungen die Wohn- und Nutzfläche entsprechend der nicht mehr vermieteten Fläche im Dachgeschoß reduziert. Diese einseitige Abänderung der Abrechnungsmethode seitens des Beklagten ist indes nicht zulässig. Fraglich ist bereits, ob die Nebenkostenabrechnungen für beide Jahre formal wirk- sam sind, da der Umlagemaßstab einseitig und nicht erläutert abgeändert worden ist. Dies kann aber im Ergebnis dahingestellt bleiben.

Der von dem Beklagten durchgeführte Rückbau der Dachgeschoßwohnung führt nicht von sich aus zu einer Veränderung der in einer Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigenden Wohn- und Nutzfläche.

Grundsätzlich hat der Vermieter das Leerstandsrisiko als typisches Vermietungsrisiko zu tragen (vgl. Sterne, NZM 2006, 811, BGH NZM 2006, 655). Nur wenn der Leerstand einer Wohnung für den Vermieter unvermeidbar ist, könnte eine Änderung des Umlagemaßstabes nach § 556 l 1 BGB denkbar sein. Der Rückbau einer Wohnung, auch wenn dies etwa durch ener- getische Maßnahmen veranlasst ist, stammt aus dem Risikobereich des Vermieters. Die Frage, ob eine Wohnung noch zeitgemäß genutzt und isoliert werden kann, ist im Ergebnis eine Frage der Marktgängigkeit und Vermietbarkeit der Wohnung, die in den Risikobereich des Vermieters fällt. Die hier unstreitig erfolgte Nutzungsaufgabe der Wohnung hat daher zunächst keinen unmittelbaren Einfluss auf die zu erteilenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010/2011. Die Frage, ob der Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Abrechnungsmaßstäbe gehabt hätte, § 313 BGB, kann hier dahingestellt bleiben. Ein derartiger Anspruch wäre vom Beklagten vor der Abänderung der Abrechnungsmaßstäbe zu verfolgen gewesen, um die Änderung des Abrechnungsmodus für die Zukunft zu erzielen.

Die Rechnung des von den Klägern nunmehr geltend gemachten Rückazhlungsanspruches aufgrund der von den Klägern revidierten Abrechnung ist zwischen den Parteien nicht streitig.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

...

Richter am Amtsgericht



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