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Die Beschlussanfechtungsklage | Wohnungseigentumsrecht

Veröffentlicht in City News Braunschweig vom 29. Juni 2013

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Viele Wohnungseigentümer sind verunsichert, was sie tun können, wenn sie mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden sind.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet selbst darüber, welche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wann durchgeführt werden und wofür die gemeinsamen Mittel verwendet werden sollen. Hierzu finden regelmäßig, mindestens einmal im Jahr, Eigentümerversammlungen statt, die von der Verwaltung einberufen werden. Jeder Miteigentümer kann rechtzeitig vor der Versammlung beantragen, dass über eine ihm wichtige Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird. Geht der Antrag rechtzeitig ein, muss der Verwalter solche Punkte zur Beschlussfassung in die Tagesordnung aufnehmen.

Die Wohnungseigentümer haben untereinander einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Oftmals entsteht jedoch Streit über die Frage, ob ein gefasster Beschluss noch dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder ob es sich um eine Maßnahme handelt, die einzelne Miteigentümer unangemessen benachteiligt.

Ein gefasster Beschluss ist zunächst für alle Miteigentümer verbindlich. Will sich ein Eigentümer gegen einen gefassten Beschluss zur Wehr setzen, muss er ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch eine Klage bei Gericht anfechten und beantragen, den Beschluss für unwirksam zu erklären.

Die Klagefrist von einem Monat ist eine sogenannte Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann. Es spielt keine Rolle, wann dem Eigentümer das Protokoll der Eigentümerversammlung zugegangen ist und ob er bei der Versammlung anwesend war. Maßgeblich für die Frist ist allein das Datum der Beschlussfassung. Wer bei der Versammlung nicht anwesend war und kein Protokoll der Eigentümerversammlung erhalten hat, muss sich daher rechtzeitig vor Ablauf der Monatsfrist bei der Verwaltung informieren, welche Beschlüsse gefasst wurden. Die Verwaltung ist verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen, in die sämtliche gefassten Beschlüsse zeitnah nach der Eigentümerversammlung aufgenommen werden. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, Einsicht in diese Beschlusssammlung zu nehmen.

Damit die Frist gewahrt wird, muss der Miteigentümer in der Klageschrift konkret angeben, welche Beschlüsse der Eigentümerversammlung er für unwirksam erklären lassen möchte. Weiter genügt es nicht, die Klage innerhalb eines Monats bei Gericht einzureichen, sondern der Kläger muss auch alles Erforderliche dafür tun, damit die Klage vom Gericht auch ohne Verzögerungen zugestellt werden kann. Hierzu gehört insbesondere, die vom Gericht nach Klageeinreichung angeforderten Gerichtskosten unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, einzuzahlen oder zu überweisen.

Die Klage richtet sich gegen die übrigen Mitglieder der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft, unabhängig davon, ob diese für oder gegen den Beschluss gestimmt haben. Grund hierfür ist, dass die Entscheidung des Gerichts über die Wirksamkeit eines Beschlusses verbindlich für alle Miteigentümer getroffen werden muss, so dass auch alle Miteigentümer an dem Verfahren beteiligt werden müssen. Die betroffenen Miteigentümer können jedoch nach Zustellung der Klage entscheiden, ob sie den gefassten Beschluss verteidigen oder lieber den Kläger bei seinem Angriff gegen den Beschluss unterstützen möchten. In dem letztgenannten Fall können sie gegenüber dem Gericht erkären, dass sie dem Rechtsstreit auf Seiten des Klägers beitreten.

In vielen Fällen weiß ein Miteigentümer jedoch nicht genau, wem eigentlich die einzelnen Wohnungen gehören: Gehört eine Wohnung nun den Eheleuten Müller oder nur Frau Müller? Haben Schulzes nicht die Wohnung ihrem Sohn überschrieben? Und hatten Meiers nicht gerade ihre Wohnung an Kunzes verkauft?

Glücklicherweise genügt es für die Klage, nur anzugeben, dass sie sich gegen „die übrigen Miteigentümer“ der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft richtet, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Straßennahmen, Hausnummern und der Gemeinde, in der sie liegt, bezeichnet wird. Die konkrete Eigentümerliste kann dann bis zur mündlichen Verhandlung nachgereicht werden.

Die Begründung für die Klage muss nicht bereits in der Klageschrift erfolgen. Für die Klagebegründung gilt vielmehr eine Frist von zwei Monaten nach Beschlussfassung, die ebenfalls eine nicht verlängerbare Ausschlussfrist ist. Innerhalb dieser zwei Monate müssen sämtliche Argumente, die gegen die gefassten Beschlüsse sprechen, wenigstens in ihren Grundzügen vorgetragen werden. Die Einzelheiten können auch später noch ergänzt werden. Gänzlich neue Aspekte, die erstmals nach Ablauf der zweimonatigen Begründungsfrist zur Sprache kommen, wird das Gericht jedoch aus rein prozessualen Gründen nicht mehr berücksichtigen.

Besonderheiten gelten für Angelegenheiten, über die die Eigentümergemeinschaft nicht durch Beschluss entscheiden kann. Wird in einer Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst, obwohl der Wohnungseigentümergemeinschaft die sogenannte Beschlusskompetenz fehlt, ist dieser Beschluss von Anfang an nichtig. Die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses kann auch zu einem beliebigen späteren Zeitpunkt durch das Gericht festgestellt werden, so dass die Klagefrist für solche Beschlüsse keine Rolle spielt.

Schwierigkeiten ergeben sich häufig, wenn eine erforderliche qualifizierte Mehrheit für einen Beschluss nicht erreicht wird. Die meisten Beschlüsse können mit einfacher Mehrheit der anwesenden bzw. in der Eigentümerversammlung vertretenen Miteigentümer gefasst werden. Für bestimmte Maßnahmen müssen hingegen qualifizierte Mehrheiten erreicht werden. Dies kann sich entweder direkt aus den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Regelungen der Teilungserklärung ergeben.

Wird von dem Versammlungsleiter in der Versammlung festgestellt, dass ein Beschluss gefasst sei, obwohl die erforderliche qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde, gilt der Beschluss als wirksam und muss von einem Miteigentümer durch Klage angefochten werden, damit der Beschluss nicht bestandskräftig wird.

Gerade im Wohnungseigentumsrecht gibt es viele Besonderheiten und Ausnahmen, so dass drin-gend zu empfehlen ist, sich rechtzeitig mit einem qualifizierten Anwalt in Verbindung zu setzen, damit die Fristen und Formerfordernisse gewahrt werden können.

 

Autor:
Lars Kukowski
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
MRB Fachanwaltskanzlei
Schuhstr. 42/43, 38100 Braunschweig


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